Csipak Péter véletlenül a tájvédelmi körzetbe építkezett (Index)

2011. január 18. - Sem a dörzsölt ingatlanvállalkozónak, sem a környezetvédelmi felügyelőségnek, de még az építési hatóságnak sem tűnt fel, hogy a Hármashatár-hegyen a gigantikus lakóházhoz tartozó hatállásos garázs nagy része és a felhajtó a telekhatáron túl, a szomszédos Budai Tájvédelmi Körzet területére épült. A kerítéssel körülkerített terület kétezer négyzetméterrel nagyobb a telekkönyvi méretnél.
Csipak Péter, a belvárosi Fashion Street mögött álló ingatlanvállalkozó – mostanában a Bécsi utcai Zeppelin-beruházás miatt foglalkozik vele a média –, lakóházat épített Budán, a hármashatár-hegyi Cirbolya utcában. A válság miatt évek óta készülő, közepes méretű luxusszanatóriumnak is beillő épületről decemberben már beszámoltunk, hiszen sokakat érdekelhetett, milyen lakókörnyezetet teremt magának az a vállalkozó, aki épp Budapest belvárosában szeretne egy szakmai és politikai konfliktusokat kiváltó óriásberuházást megvalósítani.
Minden le van papírozva
Csipak Péter lakóháza – magántulajdonról lévén szó – nem is érdemelne több szót. Csakhogy a környékről készült műholdkép és az ingatlannyilvántartásból származó koordináták alapján rajzolt telekhatárok összevetésekor kiderül, hogy az építkezés jóval túlterjeszkedett a hivatalos telekhatáron: az 1800 négyzetméteres házhoz tartozó hatállásos garázs nagyobbik része és a feljáró már a védett erdőben épült.
Az ügy érdekessége, hogy bár a földhivatali adatok és a kikért telekkoordináták alapján egyértelműen megállapítható a túlépítés egy állami tulajdonú területre, a második kerületi önkormányzat által kiadott építési, majd használatbavételi engedélyben erről említés sincs. Pedig a hatósági helyszíni szemléken ki kellett volna derüljön, hogy az építkezés a tervek és a szabályok betartásával folyik-e.
A sok száz négyzetméternyi erdő letarolása egyébként több szabályt is megsért. Mivel az erdő a Duna–Ipoly Nemzeti Park része, az építkezés védett természeti értékeket károsított. Az erdőpusztítás miatt az erdészeti hatóságnak kell intézkednie, az állami terület kezelője területe elbirtoklása ellen tehetne lépéseket.
Érdeklődésünkre azonban a hatóságok rendre széttárták kezüket mondván, munkatársaik mindent rendben találtak. A jogsértést csak a hivatalos telekkönyvi adatok és a földmérővel beazonosított koordináták bizonyítják.
Csipak Péter azt állítja, hogy ő szabályosan épített. A terület végén, az erdőben ugyanis volt egy kerítés, ami tudomása szerint a telekhatárt jelölte. Ő addig építkezett.
A piros vonal és a zöld
Csipak Péter háza két szomszédos, 7476 négyzetméter összterületű telekre épült. A garázs a domboldalon, a ház fölött áll. A telekhez acélkerítéssel hozzácsatoltak egy jelentős részt az állami erdőterületetből, aminek csak a garázsépítéshez letarolt, trapéz alakú része körülbelül kilencszáz négyzetméternyi.
A telkek ingatlannyilvántartási adatai az Egységes Országos Vetület földmérési rendszerből származnak. A vetületi adatok szoftveresen alakíthatók át a Google Earthben is megjeleníthető világkoordinátává.
 A domború földfelületről készített sík műholdfotók kicsit mindig torzítanak, de a kérdéses területen az utcák és a telkek sarkait jelölő koordináták láthatóan pontosan a helyükön vannak, nehezen képzelhető el, hogy a telek túloldalán hirtelen tizenöt–húsz méteresre nőjön a torzítás. A földhivatali koordináták pontosságára utal az is, hogy a zöld vonalakkal határolt két teleknek a Google Earthszel közelítő pontossággal kiszámítható területe csak pár négyzetméterrel tér tér el a tulajdoni lapon levő telekméretektől (2954 m2, 4522 m2).
„Nem építkeztem túl a telekhatáron” – szögezte le Csipak Péter a bemutatott dokumentumok áttanulmányozása után. Az ingatlanfejlesztő elmondta, hogy a három telekből kettőt 2002-ben vásárolt az önkormányzattól, egyhez 2005-ben jutott hozzá egy magánembertől.
Hol is van a kerítés?
Az üzletember szerint a telek végében, a bozótosban húzódott egy régi kerítés, amit feltehetően az önkormányzat húzott fel évtizedekkel ezelőtt, és annak a vonalát tekintették a telekhatárnak. „Az épület kivitelezőjétől, a Market Zrt.-től kértem egy nyilatkozatot, amely szerint az új kerítést is oda húzták, ahol a régi állt” – mondta Csipak.
Csipak Péter előkeresett egy szerinte őt igazoló 2004-es geodéziai felmérést is. A megbízásnak megfelelően a földmérő az önkormányzattól vásárolt, az utcától az erdőben lévő régi kerítésig húzódó telken mérte fel a szintvonalakat egy – azóta egy másikkal összevont – telekrészen. A dokumentum azt támaszthatja alá, hogy a tulajdonos abban a hiszemben vette a telket, hogy az a kerítésig ér.
Ám papír ide vagy oda, egy 2010 januárjában készült fotón jól látszik, hogy a régi kerítés maradéka közvetlenül a garázs fölött, a terepmunka során kialakított meredek rézsű tetején, az utolsó fák vonala előtt állt, míg az új ennél jóval hátrébb van.
 Egy földhivatalban dolgozó, de a konkrét ügy pontos ismeretének hiánya miatt anonimitást kérő jogász szakértő szerint az építő rosszhiszeműen járt el, amikor az új kerítés felhúzása előtt nem tűzette ki annak pontos helyét földmérővel. Még egy kerítést sem lehet csak úgy hasra ütve építeni, és az ahhoz szükséges felmérésnél sosem a korábbi kerítés helyét, hanem az ingatlannyilvántartási térképet veszik alapul.
Csipak mossa a kezeit
Csipak szerint ha szabálytalanul építkezett volna, az feltűnt volna az építési hatóságnak, illetve a szomszédos erdőterületet kezelő Pilisi Parkerdő Zrt.-nek vagy bármelyik szakhatóságnak, amikor a telekösszevonást bonyolította, vagy amikor megkapta a ház építési, később a fennmaradási és továbbépítési, legutóbb a használatbavételi engedélyét.
Csipaknak megemlítettük, hogy a telek földhivatali adatai és a kerületi szabályozási terv határa is azt mutatja, hogy a jogilag hiteles telekhatár nagyjából a garázs és a ház között húzódik, és hogy egy, a helyszínen talált kerítés nem keletkeztet tulajdonjogot a köztes területre. „Ingatlanfejlesztéseket bonyolító, gyakorlott és sikeres vállalkozóként nem nézett utána, hogy meddig terjednek a megvásárolt telek határai?” – kérdeztük.
„Nem foglalkoztam ezzel, miután minden szükséges szakhatósági és építési engedélyt megkaptam. A Közép-Duna völgyi környezetvédelmi, természetvédelmi és vízügyi felügyelőség (KDVKTVF) szakhatósági állásfoglalásában minden alkalommal kikötések nélkül járult hozzá az engedélyek kiadásához. Megismétlem, hogy jogszerűen építkeztem a saját tulajdonomat képező területre” – mondta Csipak.
A zöldhatóságnak nem tűnt fel
Dolla Eszter, a KDVKTVF igazgatójának tájékoztatása szerint viszont a felügyelőség valóban hozzájárult a lakóépület fennmaradási és továbbépítési engedélyéhez, de Csipak állításával szemben csak (nem részletezett) kikötésekkel.
Az igazgató leveléből és az ahhoz csatolt (szintén a földhivatali telekhatárokat tükröző) tájékoztató helyszínrajzból egyebek mellett az is kiderül, hogy az épületnek az erdőhatártól húsz méterre kéne lennie, és hogy az építkezéskor a természetes terepfelületet csak a legszükségesebb mértékben, legfeljebb a telek területének 30%-án lett volna szabad megbontani. Azaz a ház még akkor is szabálysértő módon, a hivatalos erdőhatárhoz túl közel épült volna, ha amúgy az ingatlannyilvántartás szerinti telekhatáron belül lenne.
Az igazgató levele nem tér ki arra, hogy az elmúlt években észlelte-e a felügyelőség ezeknek az előírásoknak a megszegését, vagy észlelt-e a hatáskörébe tartozó, az erdőterületen zajló építkezést.
 Csipak telkei közvetlenül határosak a Budai Tájvédelmi Körzet európai közösségi jelentőségű természetvédelmi rendeltetésű (Natura 2000), állami tulajdonban lévő területével. A második kerület adatvagyonoldalán a térképek közt kikereshető légifotókon végigkövethető, hogy míg 1998-ben a mai garázs területén még kis fás lombos erdő volt, 2007-re letarolták a fákat, a 2010-es fotón már a garázs is jól látszik.
Az építési hatóság furcsán mért
„Az építmény telepítése az építési és a fennmaradási engedélynek megfelel, azoktól eltérést méréseink során nem tapasztaltunk, geodéziai felmérés nem készült” – válaszolta az építésügyi hatóságként eljáró II. kerületi Polgármesteri Hivatal építésügyi irodájának címzett kérdéseinkre a hivatal sajtóreferense.
 „Az építmény teljes terjedelmével az adott ingatlanon helyezkedik el” – áll a hivatal levelében, amely ezt helyszíni mérési adatokkal próbálja alátámasztani. A számok azonban meglehetősen elnagyoltnak tűnnek.
Egyik mérésük szerint például a telek mélysége a közterülettől (utcától) az erdő határvonaláig 61 méter. A műholdfotó szerint azonban az erdő széle az épület vonalában az utcától körülbelül 73 méterre van. Míg a lakóépület az utcától a hivatal szerint 22,5, az Index mérése alapján kb. 43 méterre helyezkedik el.
Az építésügyi irodának feltett kérdések fényében különösen nehéz értelmezni a hivatal kijelentését: "A kérdésben állításként szereplő ingatlan-nyilvántartási adatok hitelességét vitatjuk, mivel az épület jelenleg nem lehet az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetve."
Az építész széttárja a karját
Egy ház megtervezésének első lépése, hogy a telek tulajdonosa kikéri a földhivatalból a telekkönyvi kivonatot és a helyszínrajzot. Azaz legkésőbb akkor, amikor az építész dolgozni kezd, ki kell derülnie, hogy a telek valójában kisebb, mint hitték. Az építkezés előtt geodétáknak kell felmérniük a telekhatárt és a helyet, ahová az épület kerül.
A földhivatali szakértő szerint az állami erdő és a kertvárosias építési övezet (L6/A) között rendeltetési határ húzódik: az erdőben csak annak használatával összefüggő, erdészeti célú ingatlan építhető. A vevő (Csipak), ha a szerződésben benne volt, hogy a kerítésig ér a telek, szavatossági igényt támaszthat az eladóval szemben, de a túlépítéssel birtokháborítást követett el, és bizonyosan jogellenesen járt el.
A ház tervezője, Pálffy György a megbízójára mutatott, amikor a tévedés okait firtattuk. „A Csipak úrtól kapott helyszíni rajzokra dolgoztam” – mondta az építész, elmondva, hogy a geodétákat is Csipak Péter kérte fel, ő pedig már csak az adatokat kapta meg.
Pálffy azt állítja, hogy a telek rajzai megfeleltek a valóságnak. Felvetettük, hogy a telek erős lejtése miatt elképzelhetetlen az a forgatókönyv, hogy ő jó helyre tervezte a házat, amit aztán hátrébb építettek fel. Ez ugyanis jelentős pluszföldmunkát és tervezést igényelt volna. Az építész azzal védekezett, hogy a ház megkapta a használatbavételi engedélyt, tehát nem lehet vele gond.
A természetvédőknek és az erdő kezelőjének semmi se tűnt fel
A Duna–Ipoly Nemzeti Park nyilatkozattételre nem jogosult, így nevét elhallgató illetékese szerint az építkezés már korábban a látóterükbe került, amikor Csipakék utat építettek az erdőn keresztül a telek hátsó részéhez. Ezért meg is bírságolták az építtetőt.
Az őrök a területen járva azonban csak azt tapasztalták, hogy az építkezés nem lépi át az évtizedek óta ott álló kerítés vonalát, így nem fogtak gyanút, hogy az valójában nem a telekhatárt jelöli. (Azt viszont mégis csak észre kellett volna venniük, hogy a sokáig az erdőben álló régi kerítés – az előtte álló fák kivágása miatt – hirtelen az erdő peremén találta magát, a hátrébb felhúzott új kerítés viszont megint a fák közé került.) Minisztériumi informátorainktól úgy tudjuk, hogy a magyarázat hihető, mert a szervezetnek nincs kapacitása arra, hogy földmérők alkalmazásával ellenőrizzenek minden ilyen ügyet.
Az erdőterületet kezelő Pilisi Parkerdő Zrt. azzal védekezett, hogy „a társaság munkatársai a természetbeli határokat ellenőrzik: megváltozott-e például a természetes erdő határvonala vagy vágtak-e ki fát. A telekhatárok pontos kimérését társaságunk abban az esetben kezdeményezi, ha felmerül a gyanú az esetleges elbirtoklásra.”
A Pilisi Parkerdő munkatársai, mint írják, a helyszíni szemléken „nem tapasztalták a természetbeli erdőhatár megváltozását. Az Index által felvetett gyanú alapján azonban tárgyalásokat kezdünk az érintett hatóságokkal (építésügyi, erdészeti és természetvédelmi hatóságok) és kezdeményezzük a telekhatár pontos kimérését. Ha bebizonyosodik az erdőterület illegális igénybevétele, akkor az erdészeti hatóság jogosult szankciókat alkalmazni, illetve elrendelni az eredeti állapot helyreállítását.”
Költészet és valóság
A kerületi építési hatóságnak, a Pilisi Parkerdő Zrt.-nek, a Duna–Ipoly Nemzeti Parknak, a természetvédelmi hatóságnak és a Pest Megyei Kormányhivatal Erdészeti Igazgatóságának most tehát azt kell eldönteniük: a tényeknek hisznek, vagy a munkatársaik által lepecsételt papíroknak. Földes András, Miklósi Gábor

Kérdéseink az építési hatósághoz
Az építésügyi iroda mint építési hatóság nemrég használatbavételi engedélyt adott ki a II. Cirbolya u. 3-9 alatti két telken épült lakóházra. Értékelhető-e ez úgy, hogy az ügy előadója és a műszaki ellenőr mindent rendben talált, az építkezés megfelel az előírásoknak?
Előfordulhat-e, hogy az építési hatóság figyelmét a terv, majd a használatba vétel engedélyezési eljárásai során mindvégig elkerülte, hogy a lakóépület mögötti garázs mintegy kétharmada, valamint a garázsfelhajtó nem a telken, hanem – az ingatlannyilvántartásból lekért hiteles adatok alapján – a szomszédos állami tulajdonú erdő területén létesült? Ha igen, miként lehetséges ez?

2,7 milliárdos jelzálog
Az ingatlannyilvántartásba Csipak Péter tulajdonjogát a két, egymás melletti Cirbolya utcai telekre a korábbi összevonások után 2004-ben és 2005-ben jegyezték be. 2009 januárjában a Magyarországi Volksbank Zrt. 4,45 millió eurós jelzálogjogot alapított a telkeken. A telkek tulajdonjoga Csipaktól 2009 szeptemberében a pár hónappal korábban bejegyzett Cirbolya Mansion (CM) Kft.-hez került. A CM a Csipak Acquisitions budapesti, Deák Ferenc utcai címére van bejegyezve, a tulajdonosa a ciprusi Franklina Limited. A Volksbank 2009 októberében 2,7 milliárd forintos jelzálogot jegyeztetett be a telekre.