Régebben egyszerűbb volt
A 2007-ig érvényben lévő CXXVII. törvény (Áfa-törvény) figyelemmel az adózás rendjéről szóló 2003. XCII. törvény 22-23 paragrafusaira, az ingatlan-értékesítés során viszonylag egyszerű volt. A törvény melléklete nevesítette azokat az ingatlanokat, amelyekre kötelező volt a tárgyi adómentes értékesítés (ilyenek voltak a földterület-értékesítés - kivéve az építési telket -, valamint a lakóingatlan értékesítése, kivéve az építés befejezése előtti és az építés befejezését követő első értékesítést).
Ami nem tartozott a fenti ügyletekbe, azt az ingatlant csak adókötelesen lehetett értékesíteni. Ehhez képest az új áfatörvény 86. §-a szerint a beépített ingatlan (ingatlanrész) és az ehhez tartozó földrészlet értékesítése adómentes, kivéve, ha az ingatlan első rendeltetésszerű használatbavétele még nem történt meg, vagy a használatbavétel jogerőre emelkedése óta még nem telt el két év. Szintén mentes az adó alól a beépítetlen ingatlan (ingatlanrész) értékesítése, az építési telek kivételével. Első körben tehát mindenkinek (mind a vevőnek, mind az eladónak) be kell azonosítania magát az ingatlant, hogy tudni lehessen, az ingatlan értékesítése mentes-e az adó alól, vagy sem.
A telkek esetében lényegében nincs változás, az építési telek értékesítése ugyanúgy adóköteles, ahogyan tavaly is az volt, míg például egy erdő művelési ágba besorolt telek értékesítése tavaly is, és idén is adómentesnek minősül.
Választható adózás
A beépített ingatlan esetében már nem ennyire egyértelmű a helyzet. Egy üzletként nyilvántartott, 5 éve épített ingatlan értékesítése tavaly még mindenképpen adóköteles volt, idén viszont alapesetben mentes az adó alól. Tekintettel azonban arra, hogy ez a szabályozás sok adózót hátrányosan érintett volna, így az új áfatörvény 88. §-ával megengedik azt, hogy az eladók a tulajdonukban lévő összes ingatlan értékesítését adókötelessé tegyék, de ekkor tényleg minden ingatlanra vonatkozik az adókötelessé tétel, másrészt ez 5 évre szól. Ahhoz, hogy valaki az ingatlan-értékesítését adókötelessé tegye, az adóhatósághoz kell bejelentést tennie a 08TAFA-T, illetve a 08TAFA-E jelű nyomtatványokon.
Mivel korábban erre vonatkozóan nem lehetett bejelentést tenni, ezért aki a bejelentőt elmulasztotta benyújtani, vagy benyújtotta, de nem jelölte rajta az ingatlan-értékesítés adókötelessé tételét, az idén már nem értékesítheti az ingatlanát így. (Az adókötelessé tételt 2007. december 31-ig lehetett választani. Aki kicsúszott a határidőből, az már csak jövőre választhatja ezt.
Az a vállalkozó, aki eddig nem végzett ingatlan bérbeadást, és most kezdi el ezt a tevékenységet, akkor a tevékenység kezdetétől, akár évközben is választhatja a bérbeadás adókötelessé tételét.)
Hogy miért jelent ez problémát? Mind a régi, mind az új áfatörvényben volt/van egy olyan szabály, hogy ingatlanok hasznosítása esetén az adólevonási jog meglétét korábban 10, most már 20 évig kell vizsgálni. Ha tehát valaki 2007-ben adókötelesen azért vett egy ingatlant, hogy az ingatlan vételárában felszámított áfát levonásba helyezhette. Ha a törvényváltozáskor nem nyújtotta be a bejelentőt, és az ingatlant 2008-ban értékesíti, akkor azt csak adómentesen adhatja el, így már az adott ingatlanhoz kapcsolódóan a levonási joga a korábbi 100 százalékról 0 százalékra csökkent. Így a 2007- ben vissza igényelt áfa időarányosan számított részét az értékesítést követően még befizetendő áfaként be kell vallania, és meg is kell fizetnie az adóhatóságnak. Így tehát ő a bejelentés elmulasztásával nagyon rosszul járt.
Az ingatlan-értékesítés adókötelessé tételével azonban nem számít fel a vevőnek áfát az eladó, mivel az áfatörvény 142. § (1) bek. e) pontja alapján fordított adózással adóznak az adókötelessé tett ingatlanértékesítések. Ebben az esetben tehát az ingatlan értékesítéséről kiállított számlában nem számít fel áfát, hanem szövegesen utal arra, hogy a vevő a kötelezett az áfa megfizetésére. Az eladó adólevonási joga azonban nem sérül így az ügyletben, a vevő pedig mind befizetendő, mind levonható áfaként (ha van levonási joga) nyilvántartja, így az ügylet mindkét szereplője jól jár. Azoknak a társaságoknak, akik az ingatlanokat gazdasági társaságoknak szokták értékesíteni, mindenképpen célszerű az ingatlan-értékesítési tevékenységüket adókötelessé tenni.
Az életben tehát az ingatlanok értékesítése során a következőképpen kell eljárni, a különböző ingatlanok esetében:
- Építési telek, illetve legfeljebb két éve használatbavételi engedéllyel rendelkező ingatlan értékesítése esetén a számlában 20 százalék áfát kell áthárítani.
- Beépítetlen ingatlan, illetve két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan értékesítése alapesetben adómentes, mely tényre a számlában szövegesen is hivatkozni kell.
- Amennyiben az eladó élt a választás jogával, akkor a beépítetlen ingatlan, illetve a két évnél régebbi használatbavételi engedéllyel rendelkező beépített ingatlan értékesítése fordított adózással válik adókötelessé, ebben az esetben az eladó korábbi adólevonási joga sem sérül. Az értékesítésről kiállított számlában szövegesen hivatkozni kell arra a tényre, hogy a vevő az adó megfizetésére kötelezett!
- A dolgot csak tovább bonyolítja az a részletszabály (142. § (1) bek g) pont), hogy a csőd- illetve felszámolási eljárás alatt álló adózó tárgyi eszköz értékesítése fordított adózással adózik. Így tehát egy felszámolási eljárás alatt álló adózó a tulajdonában lévő összes ingatlant fordított adózással értékesítheti, függetlenül attól, hogy választott-e adókötelessé tételt az ingatlan-értékesítésre, avagy beépített vagy beépítetlen ingatlanról van szó.
Ingatlan-bérbeadás
Az ingatlanok bérbeadása már nem a 2008-as áfatörvény helyezte különleges áfa-pozícióba, az új törvény már "csak" továbbfokozta az eddigi bizonytalanságot. Az ingatlanok bérbeadása alapesetben szintén tárgyi adómentes, de a törvény négy bérbeadási típust kifejezetten adóköteles ügyletté minősít:
- Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatások (szállodai, ifjúsági és turistaszállás- szolgáltatás, kempingszolgáltatás, egyéb szálláshely-szolgáltatás).
- Közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás (vagyis a parkolási-szolgáltatás).
- Ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés bérbeadása.
- Széf bérbeadása.
A fenti ügyletek tehát mindig adókötelesek, a szolgáltatás nyújtója felszámítja az áfát, amit az igénybevevő megfizet. A fenti négy bérbeadáson kívüli ingatlanok bérbeadása alapesetben adómentes, de az ingatlanok értékesítéséhez hasonlóan a szolgáltatás nyújtója adókötelessé teheti az ingatlan bérbeadási tevékenységét is. A helyzet azonban nem annyira egyértelmű, mint az ingatlan-értékesítés esetén, hiszen nem lehet biztonsággal kijelenteni azt, hogy megéri-e adókötelessé tenni az ingatlan-bérbeadást is.
Mikor éri meg az adókötelesség?
A bérbeadó a tulajdonában lévő összes ingatlanra választhatja az adókötelessé tételt, így választás esetén mind a lakáscélú, mind az üzleti célú ingatlanokat adókötelesen kell bérbe adnia. Ha a bérlők gazdasági társaságok, vállalkozók, akkor a bérleti díjban felszámított áfát levonásba helyezhetik. Ha viszont a bérlők magánszemélyek, akkor nekik nincs adólevonási joguk, így ők az áfával növelt bérleti díjat a tavalyi évhez képest bérleti díj növelésként fogják felfogni (tavaly a lakóingatlan bérbeadása tárgyi adómentes szolgáltatás volt). Így tehát minden bérbeadónak saját magának kell az ingatlan-portfóliója figyelembevételével eldöntenie, hogy érdemes-e az ingatlan bérbeadási tevékenységét adókötelessé tenni. Ha valaki főleg gazdasági társaságoknak, vállalkozóknak adja bérbe az ingatlanjait, annak érdemesebb az adókötelessé tételt választania, míg ha főleg magánszemélyek a bérlők, érdemesebb az ingatlan-bérbeadást adómentes tevékenységként meghagyni, így olcsóbb árat kínálhat a piacon.
Kétféle adózás
A bérbeadási tevékenység tehát kétféleképpen adózhat, így kétféleképpen kell számlázni, a bérbeadó választásától függően.
Egyik megoldás, hogy a bérbeadást meghagyják adómentesnek (kivéve azt a fent felsorolt négy bérbeadási tevékenységet, mely mindenképpen áfa-köteles), így a bérleti díjról kiállított számlában adó nem számítható fel, és az adómentesség tényére szövegesen is utalni kell. A bérbeadónak ebben az esetben nincs a bérbeadási tevékenységével kapcsolatosan keletkező költségeinél adólevonási joga, így az ingatlan megvételénél megfizetett/ fordított adózással megállapított áfát nem helyezheti levonásba. Ha korábban levonásba helyezte az ingatlanbeszerzés áfáját, akkor a levonási hányad változása miatt 2008-ban pótlólagosan befizetendő áfája keletkezik (a korábban levont áfa időarányos részét kell visszafizetni). De például a közüzemi díjakban felszámított áfát sem helyezheti levonásba ekkor az adóalany. Persze nem feltétlenül kedvezőtlen ez a bérbeadók számára, hiszen ha jobbára lakóingatlant ad bérbe, vélhetően az ingatlan megvásárlásakor nem is volt levonható áfája, és azzal, hogy nem hárít át áfát a vevőjére, alacsonyabb bérleti díjakat kérhet.
Másik lehetőség, hogy az ingatlanok bérbeadására az adókötelezettséget választják, és így a bérleti díjról kiállított számlában 20 százalékos áfát számítanak fel. Ebben az esetben a bérbeadó a felmerülő költségek áfa-tartalmát levonásba helyezheti, így mind az ingatlan megvételének, mind az üzemeltetés költségeinek áfája levonható.
Vigyázzon a számlákkal!
Bármelyik megoldást is választja a bérbeadó a tevékenységére, a bérleti díjról kiállított számla teljesítési időpontjakét az új áfatörvény is (a régi törvényhez hasonlóan) a fizetési esedékesség napját jelöli meg. Ez a gyakorlati életben sajnos rengeteg hibás számlát eredményez, így részletesebben célszerű megismerni a bérleti díj számlázását. Ha a felek úgy állapodnak meg, hogy a bérleti díjat minden hónapban előre, 10-ig fizeti meg, akkor a 2008. áprilisi bérleti díjról szóló számlának a kelte: 2008. április. 1., teljesítési időpontja és fizetési esedékessége pedig 2008. április. 10. Ha azonban a megállapodás utólagos fizetésről szól, akkor az áprilisi bérleti díjról szóló számla kelte 2008. május 1., a teljesítés időpontja és a fizetési határidő pedig 2008. május 10-e lesz. Az utóbbi esetben tehát a valóságos teljesítés (április), és a számlán feltüntetendő teljesítési időpont (május 10.) nem egyezik meg.
Áfás, nem áfás?
Ingatlan-értékesítés*
Építési telek értékesítése: mindig adóköteles, az eladó 20 százalékos áfát számít fel.
Egyéb beépítetlen ingatlan (földterület) értékesítése: alapesetben adómentes, de az eladó választásával adókötelessé teheti, ekkor fordítottan adózik az ügylet, az áfát a vevő számítja fel és fizeti meg.
Lakás értékesítése: ha még nincs rá használatbavételi engedély, vagy az nem régebbi 2 évnél, akkor mindig adóköteles, az eladó 20 százalékos áfát számít fel.
Lakás értékesítése: ha a használatbavételi engedély 2 évnél régebbi, akkor alapesetben adómentes, de az eladó választásával adókötelessé teheti az értékesítést, ekkor fordítottan adózik az ügylet, az áfát a vevő számítja fel és fizeti meg.
Üzlet, csarnok, gazdasági épület értékesítése: ha még nincs használatbavételi engedély, vagy az nem régebbi 2 évnél, akkor az ügylet mindig adóköteles, az eladó 20 százalékos áfát számít fel.
Üzlet, csarnok, gazdasági épület értékesítése: ha a használatbavételi engedély 2 évnél régebbi, az ügylet alapesetben adómentes, de az eladó választásával adókötelessé teheti, ekkor fordítottan adózik az ügylet, az áfát a vevő számítja fel és fizeti meg.
* A fenti példák nem vonatkoznak a csőd-felszámolási eljárás alatt álló eladókra, az ő tulajdonukban lévő ingatlan értékesítése mindig fordítottan adózik!
Ingatlan bérbeadása
Kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás: mindig adóköteles, a szolgáltató 20 százalékos áfát számít fel.
Parkoló bérbeadása: mindig adóköteles, a szolgáltató 20 százalékos áfát számít fel.
Ingatlannal tartósan összekötött gép bérbeadása: mindig adóköteles, a szolgáltató 20 százalékos áfát számít fel.
Széf bérbeadása: mindig adóköteles, a szolgáltató 20 százalékos áfát számít fel.
Lakás bérbeadása: alapesetben adómentes, de a bérbeadó adókötelezettséget választhat, ekkor 20 százalékos áfát kell felszámítania.
Üzlet, csarnok, gazdasági épület bérbeadása: alapesetben adómentes, de a bérbeadó adókötelezettséget választhat, ekkor 20 százalékos áfát kell felszámítania.
Földterület bérbeadása: alapesetben adómentes, de a bérbeadó adókötelezettséget választhat, ekkor 20 százalékos áfát kell felszámítania.