A földüzletek egyedülálló jövedelemszerzési lehetőséget kínálnak, mivel a termelőeszközök közül már csak a termőföld alulértékelt. Középtávon minden (leendő) tulajdonos komoly haszonra számíthat a biztosra vehető drágulás miatt. Ehhez azonban most kell(ene) olcsó területeket szerezni, majd ki kell várni, amíg a látványos áremelkedés megindul. Ez várhatóan 2011-től következik be, amikor - a csatlakozási megállapodás értelmében - földvásárlási lehetőséget kell teremteni a külföldi (uniós) magánszemélyek, illetve a bel- és külföldi (uniós) társas vállalkozások számára is. Ekkortól - növelve a keresletet -jelentős „friss" tőke érkezik majd a magyar földpiacra.
Befektetési szempontból a termőterületeket két részre lehet osztani – mondja Für Zoltán, a foldbroker.hu vezetője. Sajátosságaik miatt az erdők, a gyepek, illetve a szőlő- és gyümölcsültetvények speciális terepet jelentenek: feltérképezésük és megvételük ahhoz hasonlítható, mintha egy konkrétan kiszemelt vállalat megszerzése lenne a cél bármely gazdasági szegmensben. így nem árt a szakértelem, ha valaki e művelési ágakban kíván tulajdonhoz jutni. Más a helyzet a szántóföldeknél, amelyek bárki számára sokkal egyszerűbb és tisztább befektetési lehetőséget kínálnak. E területeknél csaknem mindegy, mely szántóföldi növény magja kerül a földbe, így itt a vásárlás egyszerű ingatlanüzletként is felfogható.
A MAGYAR TERMŐTERÜLET a Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint ma 7,7 millió hektárra tehető, ebből a szántó 4,5 millió, az erdő 1,8 millió, a gyep egymillió, a szőlő és gyümölcsös (illetve a kertként, nádasként és halastóként nyilvántartott terület) 390 ezer hektárral részesedik. A szántónál mostanra 450-550 ezer, az erdőnél 0,5-1 millió, a gyepnél 250-350 ezer, az ültevényeknél 1,5-3,5 millió forintos - átlagosnak mondható -hektáronkénti árak alakultak ki, amelyek - elsősorban a szántóföldek esetében - ötöd-tized részét teszik ki az európai uniós áraknak. így előbb-utóbb minden művelési ágban komoly drágulásra lehet számítani, de kétségtelen, hogy a legnagyobb adásvételi forgalom a könnyebb üzlettel kecsegtető szántóterületeknél valószínűsíthető.
A SZÁNTÓK jelenlegi alulértékeltségét többféle módon is igazolni lehet - magyarázza Fűr Zoltán. A termelők ma - főként a tavaly óta tartó világpiaci árrobbanás miatt - egy hektáron legalább százezer forint jövedelmet érhetnek el, így cash flow alapon - örökjáradékként, 10-15 százalékos kamatlábbal - számolva egymillió forint körüli hektáronkénti átlagár lenne a reális. Ez pedig kétszerese lenne az ötszázezer forintos mostani árszintnek.
Hasonló eredményt kapunk, ha abból indulunk ki, hogy a termőföld nem bővíthető termelőeszköznek minősül, így a kereslet meglódulásával valójában nem is piaci, hanem tulajdonosi „lemondási árról" lehetne beszélni. Az általános ingatlanpiaci tapasztalatok szerint ilyen helyzet - amely egyértelműen a tulajdonosoknak kedvez - automatikusan az árak megduplázódásához vezet. Harmadik megközelítésként komoly drágulást vetítenek előre a kettő-öt millió forintnak megfelelő uniós földárak is, ha a „magyar nyitás" után az árkiegyenlítődés megindul.
ELADÁSOK Ma a 4,5 millió hektárnyi szántó 80-85 százaléka magán-, 15-20 százaléka állami és egyéb tulajdonban van. A 3,8-4 millió hektárnyi magánbirtok rendkívüli elaprózottságát mutatja, hogy a terület 99 százalékát 2,2 millió ember tulajdonolja egy-öt hektáros parcellákon. Fűr Zoltán szerint elsősorban e széttagoltság az oka annak, hogy az önmagában életképtelen területek - élénkülő kereslet mellett - mind eladókká válnának, így előbb-utóbb akár négymillió hektár is gazdát cserélhetne. E szántóterületek mai értéke - kétezer eurós hektáronkénti árakkal számolva - nyolcmilliárd eurót tesz ki, amely az árak megduplázódásával 16 milliárdra nőne. így a tulajdonosok vagyona a drágulás eredményeként „automatikusan" nyolcmilliárd euróval (2000 milliárd forinttal) bővülhet (és itt nem beszéltünk a többi művelési ágban várható értéknövekedésről).
Senki se gondolja azonban, hogy a későbbi konjunktúrára alapozva most könnyen juthat földhöz. A hatályos földtörvény a vételt - maximum 300 hektáros (hatezer aranykoronás) méretben -csak belföldi magánszemélyeknek engedi meg, és a haszonbérlőknek, helyben lakó gazdálkodóknak elővásárlási jogosítványokat ad. (Vagyis a tőkeerősebb agrárcégek sem vehetnek területeket.) A földpiac ma éppen azért pang, mert a kedvezményezetteknek többnyire nincs kellő forrásuk a tulajdonszerzéshez, a pénzes befektetők pedig a területekhez nehezen férnek hozzá. Ha valaki ma „kívülálló" üzletember, az eladó földekről alig kap használható információkat, ezért többen strómanokat alkalmaznak a megvehető táblák felhajtására. Az elővásárlási szabályokat pedig különböző ügyvédi trükkökkel (ajándékozással, cserével, életjáradéki szerződésekkel és persze zsebbe fizetéssel) játsszák ki.
A MAI HELYZETBEN a piac élénkítéséhez - a leginkább ésszerűnek tűnő tőkebevonási megoldásként - a hazai jogi személyek (agrárvállalatok) földvásárlásának engedélyezésére lenne szükség, de e törvénymódosítás parlamenti elfogadásának minimális az esélye, mivel a heves ágazati viták miatt ez bármely kormányzat számára „politikai öngyilkossággal" érne fel. Így a következő években - állapítja meg Fűr Zoltán - a banki föld-jelzáloghitelezés felfuttatása hozhat némi fellendülést, hiszen ezzel javítani lehetne a ma vásárlásra jogosult termelői kör pénzügyi kondícióit.
Ha ők rövid távon nem tudnak jelentős területekhez jutni, a 2011-es piacnyitás után már jelentős konkurenciával kell megküzdeniük a „friss" tőke beáramlása miatt. A hazai spekulánsok érdeklődése nyilvánvalóan megmarad, de komoly új vevői körként a már említett hazai agrárcégek is belépnek a földüzletbe és megveszik a most haszonbérelt területeket. A másik nagy vásárlói csoportot az élelmiszer-ipari cégek alkothatják, amelyek - termelési hátterük stabilizálása érdekében - szintén földtulajdonlásra törekedhetnek. A harmadik fontos tényezőt pedig a (külföldi) befektetési alapok, bankok és biztosítók jelenthetik, amelyek a hazai földpiacot hosszú távú, stabil pénzügyi befektetési lehetőségnek tekinthetik.
A KÜLFÖLDIEK tulajdonszerzése egyébként állandó vitatéma hazai szakmai körökben, mivel sokan szinte rettegnek az EU-állampolgárok határozott földpiaci fellépésétől. Riasztó becslés mindenesetre, hogy a külföldiek - miként Sátrai István, a Földtulajdonosok Országos Érdekvédelmi Egyesületének (Földszövetség) elnöke is állítja - már ma is mintegy egymillió hektárt birtokolnak az 5,8 millió hektáros teljes mezőgazdasági területből. Ők részben legálisan jutottak tulajdonhoz, illetve hosszú távú (esetenként 50-99 éves) bérlethez az 1994-es földtörvény hatálybalépése előtti „exlex" időszakban, részben pedig a sokat emlegetett, de feltáratlan zsebszerződésekkel férkőztek közel a földekhez. A Földszövetség szerint a külföldiek tapogatózó érdeklődése - strómanok közbeiktatásával - ismét élénkül, Fűr Zoltán viszont nemcsak most, hanem 2011 után sem számít vásárlási dömpingre. Ennek oka, hogy kevés uniós befektetőnek lesznek olyan naprakész információi, mint a magyar gazdálkodóknak, ezért sokuk várhatóan kockázatosnak ítéli az itteni földvásárlást, vagy lemarad a lehetőségekről - magyarázza.
ÁLLATTENYÉSZTŐK Ma további speciális földpiaci gondot okoznak a takarmányárak szorításában vergődő állattenyésztő társaságok, amelyeknek többnyire nincs takarmánytermelési hátterük. Ezért - érvel Filipsz László, a Mezőgazdasági Szövetkezők és Termelők Országos Szövetségének titkára - a földvásárlást legalább számukra lehetővé kellene tenni, hogy stabilizálhassák a gazdálkodásukat. E módosítás tehát - egyfajta minimálprogramként - a jogi személyek kis részét érintené, nem pedig a teljes hazai agrárcégkört.
Gráf József agrárminiszter korábbi nyilatkozatai szerint az agrártárca egyetértene az állattenyésztők földtulajdonlásával, de a minisztérium a közelmúltban mégis visszavonta az e célra kidolgozott törvénymódosítási tervezetet. Az ügy hátterében itt is az ellenzéki elutasítás áll. Font Sándor, a parlament mezőgazdasági bizottságának fideszes elnöke tévesnek és spekulatívnak minősíti a földhöz juttatás melletti érveket, mert szerinte egy ilyen szabályozási lépés utat nyitna a legális külföldi földszerzéseknek is, ha az EU-s befektetők felvásárolnák a hazai állattenyésztő cégeket. Ezért az állattartók pozícióit inkább az állami és hatósági díjak elengedésével kellene javítani - szögezi le.
A mostani patthelyzetben az agrártárca csak a kialakult szabályozási keretek között nyúlhat hozzá a földtörvényhez. A lapzártánkig megismert elképzelések szerint a maximális tulajdonszerzési korlát a mai 300 hektárról 600-ra nőhet, de továbbra is csak belföldi természetes személyek vehetnének területeket. Az agrártársaságok érdekeit szolgálnák viszont a hasznonbérletet érintő módosítási tervek, amelyek tízéves minimális, illetve a jelenlegi húsz- helyett ötvenéves maximális bérleti idő életbeléptetéséről szólnak. Az ügy jelentőségét tükrözi, hogy ma a 4,5 millió hektáros szántóterület kétharmadát két-háromezer nagy cég és öt-tízezer egyéni vállalkozó haszonbérletben műveli. Nekik tehát alapvető érdekük, hogy a földszerzési lehetőségek megnyílásáig minél hosszabb időre „bebetonozzák magukat" a bérbe vehető területekkel. Hazafi László
Nehezen áttekinthető viszonyok a piacon
Hiába a földhivatali ingatlan-nyilvántartás, ma nem lehet hiteles adatokat szerezni arról, mekkora földterület van egy-egy befektető érdekkörében. Az egy magánszemélyre vonatkozó, 300 hektáros tulajdonszerzési maximum miatta nagyobb birtokosoknak szét kell íratniuk területeiket a rokonaik, családtagjaik között. Becslések szerint egyébként ma ötvenezer embernek lehet tíz hektár feletti, és ötezernek ötven hektárnál nagyobb földje, miközben ma az országban 2,2 millió (kistulajdonos van.
A terület elaprózottsága miatt csupán néhány tucat befektető birtokolhat ezer hektárt meghaladó területet Szakértők szerint az agrárszféra iránt elkötelezett üzletemberek - így például az állami bábolnai földekkel is kapcsolatba hozott Csányi Sándor OTP elnök-vezérigazgató vagy Leisztinger Tamás korábbi Pick-tulajdonos - nem közvetlenül a földek, hanem olyan agrárcégek iránt érdeklődnek, amelyeknek jelentős, később megvehető bérelt területük van.
A földpiaci viszonyokról némileg tisztább képet lehetne kapni, ha a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium közzétenné, hogy a gazdálkodók mennyi uniós területalapú támogatást kapnak. Mivel e pénzek a használt területhez kötődnek, az összegből következtetni lehetne a művelt (bérelt) földek nagyságára.
Az adatvédelmi ombudsman a Világgazdaság beadványára már 2006-ban nyilvánosnak minősítette a földhöz kapcsolódó támogatási adatokat (is), de a tárca e téren máig sem lépett. Ugyanakkor azóta Brüsszel is egyre inkább a nyilvánosság mellett foglal állást Ezért - tudtuk meg Gőgös Zoltántól, a minisztérium államtitkárától - a tárca a kifizető ügynökségként működő Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Hivatalnál már megkezdte azokat a fejlesztéseket, amelyek a közzétételhez szükségesek. A munka - tette hozzá - mára második fél évre befejeződhet, így hamarosan 196 ezer termelő földalapú támogatási adatai (ezáltal földhasználati viszonyai) válhatnak megismerhetővé.